División de la cosa común en un divorcio o una herencia
La “división de la cosa común” surge tras un divorcio, una herencia o acciones similares, en el momento en el que alguno de los propietarios de un inmueble deciden que dicho inmueble deje de tener una copropiedad en común.
En el artículo 400 del Código Civil se dice que: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«. Es decir, que cualquiera de ambas partes podrá ejecutar la división siempre que lo considere necesario. Claro que, para que se aplique, la cosa común debe ser indivisible, como por ejemplo, la copropiedad de los inmuebles.
Son muchas las razones por las que una persona se plantea ejecutar la acción de “división de cosa común”. En la mayoría de las veces, estás relacionado con temas económicos o personales. Por lo que en este artículo intentaremos responder a todas tus dudas sobre esta acción.
División de la cosa común: toda la información
¿Cómo se lleva a cabo la acción de división de cosa común? Uno de los propietarios deberá notificarlo. En el caso de que ambos estén de acuerdo en disolver dicha copropiedad, no habrá ningún tipo de problema. En estos casos, lo habitual es poner la propiedad a la venta y esperar hasta que aparezca un comprador. En ese momento, se reparten los beneficios y problema solucionado. Sin embargo, también podría pasar a ser de uno de los copropietarios abonando la mitad correspondiente.
No obstante, en la mayoría de los casos no resulta tan sencillo. Lo habitual, es que los copropietarios no lleguen a un consenso. Es decir, que uno quiera vender y que el otro se niegue rotundamente. Por ello, lo que se llevaría a cabo para todo inmueble antes del 15 de octubre de 2015 sería lo que se conoce como juicio ordinario. Si no hay acuerdo, se aplicará el artículo 404 del Código Civil que establece que “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.
El procedimiento habitual era llegar a la subasta judicial y aplicar seguidamente los artículos 670 y ss de la LEC. Sin embargo, el 15 de octubre de 2015 entró en vigor la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio con la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Por lo que a partir de ese momento se puede solicitar la subasta de un inmueble.
No obstante, el procedimiento de subasta judicial de inmuebles no es algo que trataremos en este artículo. Pero sí hablaremos de los procesos declarativos existentes y que son métodos rápidos y sencillos que ayudarán a solventar este inconveniente lo antes posible.
Procedimiento división cosa común
¿Cómo interponer un procedimiento de división de cosa común? Dicho procedimiento sigue las reglas del juicio declarativo, en base al precio del bien inmueble que se quiere dividir para su disolución.
Por lo tanto, dicha acción de división de cosa común se llevará a cabo con el objetivo de que se produzca el cese la copropiedad (siempre y cuando dicho bien posea varios titulares en proindiviso). Así que para deshacerse de la copropiedad, habrá que interponer dicho procedimiento de división de la cosa común.
Para ello, existen 2 procesos declarativos para llevar a cabo la división judicial (actio communi dividundo): juicio verbal y juicio ordinario.
- Juicio Verbal: se lleva a cabo cuando la cuantía del procedimiento no supera los 6.000 euros. Dato recogido en el artículo 250.2 LEC.
- Juicio Ordinario: sucede cuando el procedimiento supera los 6.000 euros. Además de “aquellas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo” – como establece el artículo 249.2 LEC.
Dicho procedimiento de división de cosa común se ejecuta por razón de la cuantía. Es decir, la cantidad de base son los 6.000 euros, por lo que siempre y cuando el bien no supere dicha cantidad bastará con realizar un juicio verbal.
Por tanto, la siguiente cuestión será calcular el valor del bien. El artículo 251 de la Ley de enjuiciamiento civil establece que se tomará el valor que tenía al tiempo de ponerse dicha demanda, en base a los precios existentes en el mercado. Por lo que para ello, habrá que recurrir a las valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, siendo el mínimo valor posible el que aparece reflejado en el catastro. Por menos de este valor no se venderá, aunque existan las “prisas”.
Así que en lo que al dinero respecta no deberás de preocuparte, claro que si se vende con urgencia sí podría conseguirse un valor inferior al que realmente vale la propiedad, por lo que siempre se recomienda esperar y obtener un precio justo. No obstante, ya depende de ambas partes y de la situación en cuestión.
Así que como puedes ver, la división de cosa común demanda no es demasiado compleja porque depende totalmente de la cuantía. Por lo que la disolución del proindiviso no es un procedimiento tan complejo como pueda parecer a las primeras de cambio. No obstante, siempre es fundamental recibir el asesoramiento de un abogado o profesional cualificado que informe del estado actual y de las opciones disponibles para vender proindiviso con éxito.
Por lo que toda esta información sobre la división de cosa común te será de ayuda si en algún momento de tu vida necesitas vender un bien que tienes en copropiedad con otra persona. Porque al menos ahora ya sabes que es posible, que efectivamente se puede ejecutar su venta y separación si una de las partes así lo considera. Además, es uno de los procedimientos más habituales.
Esperamos que esta información sobre la división de cosa común te sea de ayuda. Como te decimos, es un procedimiento más habitual de lo que parece sobre todo en herencias o separaciones, dado que son acciones judiciales en las que alguna de las partes podría estar interesada en vender, en dividir el bien inmueble.
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